| Annuitätendarlehen |
Bei diesem Kredit zahlt der Kunde während
der vereinbarten Zinsbindungsfrist von beispielsweise drei Jahren
gleichbleibende monatlichen Raten. Darin enthalten sind ein
Tilgungs- und ein Zinsanteil. Durch die fortlaufende Tilgung
sinkt allmählich der Zins- und steigt dementsprechend der
Tilgungsanteil. |
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| Auszahlungsbetrag |
Das ist die Summe, die die Bank dem Kunden letztlich
als Baugeld auszahlt. Sie wird auch Nettokredit genannt und
entspricht dem eigentlichen Finanzierungsbedarf des Bauherrn
oder Käufers. Zu ihrer Ermittlung werden bei einem Hypothekendarlehen
eventuelle Bearbeitungsgebühren oder ein vereinbartes Disagio
vom Nominaldarlehen abgezogen. |
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| Bearbeitungsgebühr |
Sie wird immer noch von etlichen Instituten für
die Abwicklung des Kreditantrags verlangt. Hier kann der Kunde
bei der Kalkulation seines Finanzierungsbedarfs mit etwa zwei
Prozent des Kreditbetrags rechnen. Sie werden bei einem Hypothekendarlehen
vom Bruttokreditbetrag abgezogen. Einige Banken verzichten allerdings
bei Baudarlehen inzwischen auf die Erhebung dieser Gebühr.
Im Gegensatz zu anderen Nebenkosten fließt diese in die
Kalkulation des Effektivzinses ein. |
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| Beleihungswert |
Die von den Banken gewährte Kredithöhe
richtet sich nicht nur nach dem Einkommen des Hauskäufers
oder Bauherrn, sondern auch nach dem Beleihungswert der Immobilie. |
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| Effektivzins |
Er ist im Vergleich zum Nominalzins die bessere
Vergleichsgrundlage. Bei seiner Kalkulation sind nämlich
nicht nur die Bearbeitungsgebühren eingeschlossen, sondern
auch die kostenerhöhende Wirkung einer verzögerten
Tilgungsverrechnung. Denn noch immer ziehen etliche Geldinstitute
die eingehenden Tilgungsraten nicht sofort von der zu verzinsenden
Schuld ab. Oft geschieht das nur einmal im Monat oder Quartal,
im Extremfall nur jeweils am Jahresende. Damit zahlt der Kunde
Zinsen für Schulden, die er schon getilgt hat. Die Bank
muss den Effektivzins sowohl bei einem neuen Vertrag als auch
bei einer Verlängerung nennen. Doch dabei bleiben noch
viele wichtige Kreditkosten außen vor - etwa Schätzgebühren,
Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren. |
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| Eigenkapital |
Beim Bau oder Kauf einer Immobilie verlangen die
Banken meist eigene Mittel in Höhe von 20 Prozent.
Grundbuch. Das ist ein amtliches Register, das in der Regel
beim zuständigen Amtsgericht im Grundbuchamt geführt
wird. Es gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer eines
Grundstücks ist und welche Lasten und Beschränkungen
darauf liegen. Einsicht nehmen und Grundbuchabschriften verlangen
kann jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist. |
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| Grunderwerbsteuer |
Vater
Staat verdient mit bei Immobiliengeschäften. Das sollte
der Käufer bei seinem Kassensturz nicht vergessen.
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| Grundpfandrecht |
Durch die Eintragung von Grundpfandrechten (Hypothek,
Grundschuld) erhalten Kreditgeber eine dingliche Sicherheit
in Form eines Pfandrechts an einem Grundstück und dem damit
verbundenen Gebäude. Die Eintragung erfolgt im Grundbuch
beim jeweiligen Amtsgericht. Dabei bestimmt die Reihenfolge
der Eintragungen, welche Forderung im Bedarfsfall zuerst zum
Zug kommt. |
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| Grundschuld |
Das Darlehen von der Bank wird in der Regel durch
Verpfändung des Grundstücks und des damit verbundenen
Gebäudes abgesichert. Dieses Grundpfandrecht wird ins Grundbuch
beim Amtsgericht eingetragen. Dabei kann der künftige Hausbesitzer
zwischen einer Buchschuld (direkt ins Grundbuch) oder einer
teureren Briefschuld wählen. Letztere kann allerdings später
im Falle einer Umschuldung ohne kostenpflichtige Grundbuchänderung
übertragen werden. |
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| Hypothek |
Wie die Grundschuld dient auch die Hypothek der
Absicherung des Baukredits und wird als Pfandrecht in das Grundbuch
eingetragen. Sie ist aber im Gegensatz zur Grundschuld an eine
Darlehensforderung geknüpft. Das heißt, sie nimmt
mit den Tilgungszahlungen des Kunden ab. Wegen der einfacheren
Handhabung hat sich deshalb in der Finanzierungspraxis die Grundschuld
durchgesetzt. Hauptsächlich kommen Hypotheken noch im Frankreich-Geschäft
vor. |
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| Kaufnebenkosten |
Beim Hauskauf ist es leider mit dem reinen Immobilienpreis
nicht getan. Das Budget muss auch für die verschiedenen
Nebenkosten reichen, die beim Kauf oder Bau anfallen. Nicht
vergessen darf der angehende Hausherr bei der Kalkulation seines
Kreditbedarfs folgende Posten: Maklercourtage, Grunderwerbsteuer,
Notar- und Amtsgerichtskosten. |
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| Laufzeit |
Unter der Laufzeit eines Darlehens versteht man
in der Regel den Zeitraum bis zur endgültigen Tilgung.
Sie ist bei einem Hypothekendarlehen nicht zu verwechseln mit
der Zinsbindungsfrist. Letztere bezieht sich auf den Zeitraum,
für den die Kondition festgeschrieben worden ist. |
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| Nominalzins |
Das ist der Zins, den der Kunde jährlich
für sein Hypothekendarlehen zahlen muss. Zusammen mit dem
Tilgungssatz bestimmt diese Kondition den Betrag, den der Schuldner
jährlich an seinen Kreditgeber überweist. Ein Beispiel:
Bei einem Darlehen von 100000 Mark, einem Nominalzins von 6,65
Prozent und einer einprozentigen Tilgung ergibt sich eine jährliche
Schuld von 7650 Mark. Geteilt durch zwölf, ergibt das die
Monatsrate von 637,50 Mark. Im Gegensatz zum Effektivzins berücksichtigt
der Nominalzins weder Kreditnebenkosten noch die Buchungsmethode
der Bank. |
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| Notar-
und Amtsgerichtskosten |
Notar und Amtsgericht halten zunächst einmal
die Hand auf für die Abwicklung des Eigentümerwechsels.
Der Notar berechnet Gebühren für die Beurkundung des
Kaufvertrags. Das Amtsgericht lässt sich die Eintragung
ins Grundbuch bezahlen. Dazu kommen die Kosten für die
Eintragung der Grundschuld. Sie dient als Sicherheit der Bank
für den Baukredit. |
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| Restschuld |
Das ist der Schuldenstand des Hausherrn am Ende
der vereinbarten Zinsbindungsfrist. Auch über diese Größe
können Baufinanzierungsangebote verglichen werden, denn
über diesen Zeitraum hinaus können die Geldinstitute
keine Gebühren verstecken. Bei identischer Darlehenshöhe,
identischer Festschreibungsfrist und identischer Rate ist der
Kredit mit der geringsten Restschuld am günstigsten. |
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| Schätzgebühren |
Diese stellt der Kreditgeber in Rechnung, wenn
er die Immobilie taxieren lässt, um den Beleihungswert
festzulegen. Der Schätzer kann ein Bankangestellter oder
ein vereidigter Sachverständiger sein. Die Gebühr
wird pauschal vom ermittelten Wert berechnet. |
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| Sondertilgungen |
Steht dem Kunden zusätzliches Geld zur Verfügung
und möchte er dies für eine Sondertilgung nutzen.
Bei einer variablen Kondition kann er unter Berücksichtigung
der dreimonatigen Kündigungsfrist zusätzliche Tilgungen
leisten. |
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| Teilauszahlung |
Der Bauherr kann sich das Darlehen in Teilbeträgen
auszahlen lassen. Diese richten sich nach den Bauabschnitten.
In der Regel kassieren die Banken hierfür eine Gebühr,
den sogenannten Teilauszahlungsaufschlag. |
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| Tilgung |
Bei einem Annuitätendarlehen wird die Schuld
mit jeder Überweisung des Kunden reduziert. Dabei erhöht
sich allmählich der Tilgungsanteil in der Rate. |
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| Tilgungsanrechnung |
Bei der Tilgungsanrechnung oder auch Zinsberechnung
geht es darum, wann die Bank die eingehenden Tilgungsraten von
der zu verzinsenden Schuld abzieht. Das geschieht keineswegs
immer sofort, sondern mit einer Verzögerung. Dies kann
einmal im Monat geschehen (monatliche Verrechnung), einmal im
Vierteljahr (vierteljährliche Verrechnung) oder auch nur
jeweils am Jahresende (jährliche Verrechnung). Eine verzögerte
Verrechnung der Tilgung erhöht den Effektivzins. Denn der
Kunde zahlt Zinsen für Schulden, die er schon zurückgezahlt
hat. Wie das jeweilige Kreditinstitut vorgeht, kann der Bauherr
der Zinsberechnungsklausel im Darlehensvertrag entnehmen. |
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| Tilgungsfreie
Darlehen |
Bei einem tilgungsfreien oder auch endfälligen
Kredit zahlt der Schuldner zunächst nur Zinsen. Das Darlehen
wird dann am Ende der Laufzeit auf einen Schlag getilgt.
Umschuldung. Wenn die Zinsen sinken, versuchen viele Hausherren,
einen preiswerteren Kredit zu bekommen. Bei einem neuen Geldgeber
fallen für das neue Darlehen noch einmal Notar- und Amtsgerichtsgebühren
an. |
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| Variabler
Zins |
Bei einem variablen Vertrag ist der Kunde schutzlos
dem Auf und Ab des Marktes ausgeliefert. Dabei fährt der
Schuldner oft insgesamt nicht schlecht. Doch sollte sich mit
einer variablen Kondition nur anfreunden, wer über ein
genügend dickes finanzielles Polster verfügt, um auch
Zinsausreißer nach oben mühelos verkraften zu können.
Ein Pluspunkt: Variable Verträge können mit einer
Frist von drei Monaten gekündigt werden. Sondertilgungen
sind damit ebenso unproblematisch.Der Schuldner muss allerdings
damit rechnen, dass die Banken bei Zinssenkungen die Kondition
nicht so schnell anpassen wie bei einer Erhöhung. |
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| Verlängerung |
Sie steht bei einem Hypothekendarlehen am Ende
der vereinbarten Zinsbindungsfrist. an Dann müssen die
beiden Vertragspartner neu über die Kondition verhandeln.
Der Hausherr sollte sich rechtzeitig Konkurrenzangebote einholen.
Er muss allerdings einkalkulieren, dass bei einem Wechsel des
Geldgebers noch einmal Notar- und Amtsgerichtskosten anfallen. |
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| Vorfälligkeitsentschädigung. |
Sie fällt an, wenn der Hausherr das Darlehen
vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist kündigen
möchte. In diesem Fall ist die Bank berechtigt, einen Ausgleich
für den Zinsschaden zu verlangen.
Zinsbindungsfrist. Sie gibt an, wie lange die für ein Hypothekendarlehen
vereinbarte Kondition gültig ist. Meist beträgt sie
drei, fünf, sieben oder zehn Jahre. In manchen Fällen
müssen die Vertragspartner nach Ablauf dieser Frist die
Kondition neu aushandeln. |
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Annuitätendarlehen
